1000億租賃住房貸款落地難題待解 一攬子融資支持方案助力市場(chǎng)提速

     

      4城落地專項(xiàng)貸款41億

      近期,，關(guān)于“1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃”的討論頗多,，1000億元貸款落地情況備受關(guān)注。
     去年2月,，央行創(chuàng)設(shè)租賃住房貸款支持計(jì)劃,，在重慶、濟(jì)南,、鄭州,、長(zhǎng)春、成都,、福州,、青島、天津等8個(gè)城市開展試點(diǎn),，保障房規(guī)劃支持市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房,、擴(kuò)大租賃住房供給。試點(diǎn)支持對(duì)象為國(guó)家開發(fā)銀行,、工商銀行,、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行等7家全國(guó)性金融機(jī)構(gòu),。對(duì)于符合要求的貸款,，按貸款本金的100%予以資金支持。實(shí)施期為2023年2月至2024年末,，按季操作,。根據(jù)央行最新公布的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具情況表，截至2023年9月末,，租賃住房貸款支持計(jì)劃尚未有投放進(jìn)展,。不過，證券時(shí)報(bào)記者根據(jù)公開報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì),，目前,，至少已經(jīng)有福州、濟(jì)南,、天津,、青島落地了該項(xiàng)貸款。其中,，去年5月,，國(guó)開行福建分行與福州左海集團(tuán)簽署總額4.88億元的貸款合同并實(shí)現(xiàn)全額放款，以支持收購(gòu)存量住房用于擴(kuò)大保障性租賃住房供給,；6月,，國(guó)開行山東分行在濟(jì)南發(fā)放收購(gòu)式保障性租賃住房試點(diǎn)專項(xiàng)貸款4.6億元；12月,，天津市首批租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)貸款12.88億元落地,，由國(guó)開行天津市分行發(fā)放；今年1月,，青島市首批租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)貸款正式落地,，金額為18.5億元，由國(guó)開行,、工商銀行,、農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行青島市分行發(fā)放，支持收購(gòu)首批存量住房項(xiàng)目7個(gè),，涉及房屋總套數(shù)2319套,，主要用于向新市民、青年人等群體提供保障性租賃住房,。

       已落實(shí)的4個(gè)試點(diǎn)城市貸款總額加起來僅41億元,，距離1000億元額度相差甚遠(yuǎn)。如果按照央行創(chuàng)設(shè)租賃住房貸款支持計(jì)劃實(shí)施期截至去年底來看,，時(shí)間接近過半,，但資金投放進(jìn)度卻遠(yuǎn)未及半程，1000億元住房租賃貸款落地速度為何緩慢,？         廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示,，租賃住房貸款支持計(jì)劃是央行提出的一個(gè)專項(xiàng)貸款計(jì)劃，通過以低息資金的支持,，鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照不低于3%的利率貸給房屋租賃企業(yè),，由租賃企業(yè)去收購(gòu)市場(chǎng)上的存量房源。之所以落地進(jìn)展緩慢,，主要是整個(gè)2023年房?jī)r(jià)在下跌的過程中,，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)還在不斷釋放，市場(chǎng)上的租賃企業(yè)無論是國(guó)企還是民企,，收購(gòu)存量房源的積極性都比較低,。今年項(xiàng)目推進(jìn)速度是否能加快，李宇嘉持謹(jǐn)慎態(tài)度,?！坝捎诋?dāng)前長(zhǎng)租公寓的盈利水平并不高，即使是3%的貸款利率對(duì)租賃企業(yè)來說也不十分劃算,?！彼f。

       參與主體以國(guó)企和城投公司為主
       從已落地貸款項(xiàng)目的企業(yè)參與主體類型看,，證券時(shí)報(bào)記者了解到,，前述4個(gè)城市的執(zhí)行主體以城投公司等地方國(guó)企為主,。
       長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師劉義指出，租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)城市的租金收益率與融資成本存在倒掛,，商業(yè)原則約束下,，具備正收益的整租項(xiàng)目不多，主要是一部分閑置非居住類項(xiàng)目和出險(xiǎn)房企的縮表資產(chǎn),，市場(chǎng)化租賃企業(yè)參與的可能性不大,。據(jù)了解，8個(gè)試點(diǎn)城市的租金收益率在2%左右,，長(zhǎng)春略微高一點(diǎn),，而租賃住房貸款支持計(jì)劃中，商業(yè)銀行貸款利率原則上不超過3%,，銀行“先貸后借,、季度發(fā)放”，符合要求的貸款本金可100%獲得央行支持,，成本利率1.75%,。
        國(guó)泰君安房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師謝皓宇認(rèn)為，若貸款利率約3%,，則略高于當(dāng)前租金收益率,，因此，若想覆蓋資金成本需要一定的租金上漲預(yù)期,。
        謝皓宇預(yù)計(jì),，房產(chǎn)回購(gòu)的對(duì)象以地方國(guó)企開發(fā)的項(xiàng)目為主，從而保證資金在當(dāng)?shù)剡\(yùn)轉(zhuǎn),。保障房策劃相比于央企和民企的項(xiàng)目,，回購(gòu)地方國(guó)企開發(fā)的項(xiàng)目概率更大，因?yàn)閺馁Y金流動(dòng)的角度,，回購(gòu)地方國(guó)企的項(xiàng)目,，能夠讓資金用于本級(jí)城市，更有利于盤活當(dāng)?shù)氐拇媪抠Y產(chǎn),，并帶來增量資金,。

        對(duì)于租賃住房貸款支持計(jì)劃的政策效果，劉義認(rèn)為,，客觀看政策效果有兩個(gè),，一是某種程度的去庫(kù)存，二是支持租售并舉,。最終效果如何,，主要取決于以下幾個(gè)核心問題：庫(kù)存房源部分收購(gòu)之后當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)整體供需關(guān)系是否就能逆轉(zhuǎn)？商業(yè)原則下，租賃房源供應(yīng)增加,，后續(xù)租金會(huì)有何變化趨勢(shì),？新的均衡租賃價(jià)格之下，會(huì)如何影響當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)走勢(shì),？政策只是去掉了部分企業(yè)的庫(kù)存,，但從“租+售”全盤去看，庫(kù)存只是發(fā)生了轉(zhuǎn)移而非真正的去化,，真正的去庫(kù)存仍有賴于終端需求的企穩(wěn)。當(dāng)然,，城投收購(gòu)仍可起到一定程度的“平準(zhǔn)”作用,。

        一攬子融資支持方案助力提速
        與去年的租賃住房貸款支持計(jì)劃不同，今年1月,，央行,、金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見》是一攬子金融支持方案，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化,、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，為各類租賃住房主體提供從投資,、開發(fā),、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)的合理融資。其中,，包括向各類主體發(fā)放新建,、改建長(zhǎng)租房的開發(fā)貸，期限一般為3年,，最長(zhǎng)不超過5年,；向批量購(gòu)買存量閑置房用作租賃住房的企業(yè)發(fā)放團(tuán)購(gòu)貸，期限最長(zhǎng)不超過30年,，貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%,；向自有產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)發(fā)放經(jīng)營(yíng)貸，期限最長(zhǎng)不超過20年,，貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%,；改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房,、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房,，經(jīng)營(yíng)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%,。
        天風(fēng)證券研報(bào)指出,，此前因租賃利潤(rùn)較低，銀行放貸意愿弱，或存在相關(guān)融資渠道不暢問題,，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展形成制約,。新出臺(tái)的金融支持意見將起到規(guī)定、引領(lǐng)作用,，有助于推動(dòng)各類主體積極參與新建,、改建和運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房，從資金端為租賃企業(yè)發(fā)展帶來實(shí)質(zhì)性利好,，如從流動(dòng)性角度為企業(yè)減負(fù),、降低持有成本、提升可貸款額度等,。
        中信建投房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁認(rèn)為,，與此前的住房租賃支持政策相比，最新出臺(tái)的金融支持意見的一大亮點(diǎn)在于,，建立了完善的住房租賃全流程信貸支持體系,，包括明確了貸款對(duì)象、期限,、融資工具等具體內(nèi)容,，同時(shí)明確了建立住房租賃金融專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)制度，政策具備高度的實(shí)踐性和可操作性,。其中,，“團(tuán)體批量購(gòu)房”的金融支持有望加速存量房產(chǎn)去化，從源頭解決保交樓的去化難點(diǎn),，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解,。
        除了加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持力度，金融支持意見強(qiáng)調(diào)“重點(diǎn)支持以獨(dú)立法人運(yùn)營(yíng),、業(yè)務(wù)邊界清晰,、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)?！斌脛耪J(rèn)為,，這體現(xiàn)了決策層對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的決心，也將有效推動(dòng)優(yōu)質(zhì)存量租賃企業(yè)發(fā)展,，在行業(yè)進(jìn)入存量發(fā)展的新時(shí)代催生新一批的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)服務(wù)企業(yè),。
        天風(fēng)證券研報(bào)認(rèn)為，金融支持租賃市場(chǎng)意見落地及租賃住房貸款支持計(jì)劃的推進(jìn)均說明,，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化后,，住房租賃發(fā)展將迎接新一輪提速。

        來源：證券時(shí)報(bào)