為深入貫徹落實(shí)決策部署,，支持加快建立多主體供給、多渠道保障,、租購并舉的住房制度,，培育和發(fā)展住房租賃市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，根據(jù)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）,、《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號），現(xiàn)就金融支持住房租賃市場發(fā)展提出以下意見：
一,、基本原則和要求
（一）支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,。金融支持住房租賃應(yīng)突出重點(diǎn)、瞄準(zhǔn)短板,，主要在大城市,，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題,，支持各類主體新建,、改建長期租賃住房、盤活存量房屋,，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應(yīng),。
（二）重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展,。金融支持住房租賃應(yīng)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，重點(diǎn)支持以獨(dú)立法人運(yùn)營,、業(yè)務(wù)邊界清晰,、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，促進(jìn)其規(guī)?；?、集約化經(jīng)營，提升長期租賃住房的供給能力和運(yùn)營水平,。
（三）建立健全住房租賃金融支持體系,。金融支持住房租賃要以市場配置為主，為租賃住房的投資,、開發(fā),、運(yùn)營和管理提供多元化、多層次,、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系,，市場功能完備、結(jié)構(gòu)均衡,、競爭有序,。
——金融機(jī)構(gòu)分工合理。商業(yè)性金融要按照依法合規(guī),、風(fēng)險可控,、商業(yè)可持續(xù)的原則，滿足各類租賃住房主體合理融資需求,。政策性金融,、開發(fā)性金融限于在符合職能定位和業(yè)務(wù)范圍的前提下，為保障性租賃住房開發(fā),、建設(shè),、運(yùn)營提供融資。
——金融產(chǎn)品創(chuàng)新規(guī)范,。住房租賃信貸產(chǎn)品應(yīng)功能明確,，期限和利率定價合理，風(fēng)險評價和貸后管理完善,。直接融資產(chǎn)品應(yīng)結(jié)構(gòu)簡單清晰，市場約束和運(yùn)行機(jī)制健全有效,，產(chǎn)品定價透明,，資金用途真實(shí)、合規(guī),。
——信貸和資本市場配置優(yōu)化,。信貸市場主要滿足各類主體開發(fā)建設(shè)租賃住房，及住房租賃企業(yè)流動性和日常運(yùn)營需求。資本市場側(cè)重于發(fā)展住房租賃投資長期融資工具,。信貸市場和資本市場可根據(jù)住房租賃不同環(huán)節(jié)收益和風(fēng)險特點(diǎn),，協(xié)同配合、合理接續(xù),。
二,、加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新
（四）加大對租賃住房開發(fā)建設(shè)的信貸支持力度。支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、工業(yè)園區(qū),、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類主體新建,、改建長期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款,。租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的20%，貸款期限一般3年,，最長不超過5年,。商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)各類主體的現(xiàn)金流及房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險特點(diǎn)，建立完善的開發(fā)建設(shè)貸款審批機(jī)制和風(fēng)險管理機(jī)制,，提高貸款審批效率和管理水平,。
（五）創(chuàng)新團(tuán)體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品。對于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房,，專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業(yè)性租賃住房長期持有經(jīng)營的，鼓勵商業(yè)銀行在風(fēng)險可控,、商業(yè)可持續(xù),、不新增地方隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放租賃住房團(tuán)體購房貸款,。利用貸款購買的商品住房,、商業(yè)用房等應(yīng)為法律關(guān)系清晰、已峻工驗(yàn)收的房屋,，貸款存續(xù)期內(nèi),，房屋租賃用途不得改變。租賃住房團(tuán)體購房貸款的期限最長不超過30年,，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%,。
（六）支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款。住房租賃企業(yè)經(jīng)營自有產(chǎn)權(quán)長期租賃住房的,，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過20年,，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%，可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設(shè)貸款,。住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房,、商業(yè)辦公用房,、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，經(jīng)營性貸款的期限最長不超過5年,，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%,。
商業(yè)銀行應(yīng)對租賃住房運(yùn)營管理合法合規(guī)情況，租賃住房的租金水平,、出租率,，以及住房租賃企業(yè)的專業(yè)能力、財務(wù)狀況,、持續(xù)審慎經(jīng)營等開展盡職調(diào)查,，并結(jié)合住房租賃企業(yè)的經(jīng)營和風(fēng)險特點(diǎn)，合理設(shè)計貸款的期限,、利率和還款方式,。
住房租賃企業(yè)應(yīng)以租金收入作為第一還款來源。住房租賃企業(yè)有明確的其他還款來源的,，商業(yè)銀行可發(fā)放質(zhì)押,、抵押貸款，但應(yīng)審慎評估質(zhì)押,、抵押的法律風(fēng)險,，確保質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)可執(zhí)行。在依法合規(guī)的前提下,，鼓勵商業(yè)銀行根據(jù)住房租賃企業(yè)的資信和經(jīng)營情況發(fā)放信用貸款,。
探索發(fā)揮政策性住房金融作用，支持住房租賃企業(yè)長期持有運(yùn)營保障性租賃住房,，優(yōu)先滿足符合條件的新市民,、青年人等群體的住房租賃需求。
（七）創(chuàng)新對住房租賃相關(guān)企業(yè)的綜合金融服務(wù),。鼓勵商業(yè)銀行積極探索適合住房租賃相關(guān)企業(yè)需求特點(diǎn)的金融服務(wù)模式和金融產(chǎn)品,，向住房租賃建設(shè)和運(yùn)營企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),、住房租賃管理服務(wù)平臺等提供開戶,、結(jié)算、咨詢,、現(xiàn)金管理等綜合性金融解決方案,。
三、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道
（八）增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)住房租賃貸款投放能力,。支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券,，籌集資金專門用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款的投放。
（九）拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道,。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具,、公司債券、企業(yè)債券,，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè),、購買和經(jīng)營。鼓勵優(yōu)化債券發(fā)行流程,，提高住房租賃債券發(fā)行效率,，為住房租賃企業(yè)提供融資便利。
（十）創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券（CoveredBond）,。住房租賃企業(yè)持有運(yùn)營的租賃住房具有持續(xù),、穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn),，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券,。住房租賃擔(dān)保債券納入債券管理框架。
（十一）穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作,，在把控風(fēng)險前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營長期租賃住房,。支持房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）份額交易流通,，促進(jìn)長期穩(wěn)定經(jīng)營，防范短期炒作,。優(yōu)先支持雄安新區(qū),、海南自由貿(mào)易港、深圳中國特色社會主義先行示范區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn),，為利用各類建設(shè)用地（含集體建設(shè)用地,、企事業(yè)單位自有空閑土地等）依法依規(guī)建設(shè)和持有運(yùn)營長期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。
（十二）引導(dǎo)各類社會資金有序投資住房租賃領(lǐng)域,。支持金融機(jī)構(gòu),、資產(chǎn)管理產(chǎn)品等各類市場主體規(guī)范投資住房租賃相關(guān)金融產(chǎn)品。鼓勵住房租賃企業(yè),、專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）長期持有,、運(yùn)營租賃住房。支持保險資金等長期資金投資住房租賃市場,。鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)利用利率衍生工具對沖相關(guān)利率風(fēng)險,。
四、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理
（十三）嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界,。住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴(yán)格定位于支持住房租賃市場發(fā)展,，不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資。住房租賃金融產(chǎn)品及服務(wù)應(yīng)與非租賃住房的住房金融產(chǎn)品及服務(wù)明確區(qū)別,，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資,，嚴(yán)禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā),。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)建立完善相關(guān)業(yè)務(wù)制度，加強(qiáng)合規(guī)性審查和評估,，確保審慎合規(guī)開展相關(guān)業(yè)務(wù),。
（十四）加強(qiáng)住房租賃信貸資金管理。商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格住房租賃信貸審查和貸后管理,，加強(qiáng)對借款人,、項(xiàng)目屬性、貸款用途真實(shí)性的調(diào)查和跟蹤,，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設(shè)和運(yùn)營,，切實(shí)防范資金挪用、套現(xiàn)等風(fēng)險,。對于貸款期間項(xiàng)目租賃屬性或房屋租賃用途發(fā)生改變的,，應(yīng)及時收回貸款。
（十五）規(guī)范住房租賃直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新,。住房租賃直接融資產(chǎn)品應(yīng)基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良,、結(jié)構(gòu)簡單、法律關(guān)系清晰,、信息公開透明,、資金用途依法合規(guī)。相關(guān)受理部門應(yīng)明確住房租賃企業(yè)的業(yè)務(wù)模式,、募集資金用途等政策及審核要求,，完善信息披露和后督管理，采取有效措施確保募集資金用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營等相關(guān)活動,，不得挪用于其他用途,。
（十六）防范住房租賃金融風(fēng)險。商業(yè)銀行等為住房租賃提供融資的機(jī)構(gòu)應(yīng)建立完善相關(guān)制度,，加強(qiáng)合規(guī)性審查和評估,，確保審慎合規(guī)開展相關(guān)業(yè)務(wù)。規(guī)范融資主體管理,，制定明確的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),，對非個人對象可實(shí)施名單制管理。對各類住房租賃企業(yè)以及持有租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平進(jìn)行上限控制,，確保其資產(chǎn)負(fù)債率保持在適度區(qū)間,。加強(qiáng)對住房租賃企業(yè)的運(yùn)營管理、財務(wù)狀況,、資金用途等情況的監(jiān)控,，對住房租賃企業(yè)存在違反借款合同約定情形的，要及時采取加速清償,、提前收貸等有效措施化解風(fēng)險,。
住房租賃企業(yè)在融資前須在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門建立的住房租賃管理服務(wù)平臺上完成相關(guān)備案工作,。對住房租賃直接融資產(chǎn)品應(yīng)充分揭示其與住房租賃業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)市場相關(guān)的風(fēng)險,，建立完善風(fēng)險預(yù)警及處置機(jī)制,，保護(hù)投資者利益。
（十七）建立住房租賃金融監(jiān)測評估體系,。人民銀行牽頭建立住房租賃金融專項(xiàng)統(tǒng)計制度，加強(qiáng)對住房租賃金融產(chǎn)品的統(tǒng)計,、調(diào)查和監(jiān)測分析,，探索建立住房租賃專項(xiàng)信貸政策導(dǎo)向效果評估制度。相關(guān)部門加強(qiáng)住房租賃相關(guān)信息共享,，發(fā)揮監(jiān)管合力,。
